Большинство россиян к началу
ноября уже получили уведомления об уплате налога на имущество за 2015 год. В 28
субъектах РФ с 1 января 2015 года в качестве налоговой базы применяется
кадастровая стоимость объектов недвижимости, поэтому жителям этих регионов были
начислены налоги, исходя из кадастровой оценки, приближенной к рыночной
стоимости, а не по оценке БТИ, как было раньше.
Новыми суммами
довольны оказались далеко не все. Многие собственники считают, что кадастровая
стоимость их объектов недвижимости завышена и оспаривают ее. За девять месяцев
2016 года количество заявлений об оспаривании выросло более чем в 1,5 раза по
сравнению с тем же периодом 2015 года.
Кадастровая стоимость
- это стоимость недвижимости, сведения о которой внесены в кадастр
недвижимости. Она формируется по результатам кадастровой оценки, которую
выполняют независимые оценщики, а утверждают региональные и местные органы
власти. Они же и выбирают оценщиков. Результаты оценки органы власти передают в
Росреестр для внесения в кадастр недвижимости.
Собственник вправе
оспорить эти результаты в суде или в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости
при Управлении Росреестра по Астраханской области. Наиболее быстрый способ
скорректировать кадастровую стоимость - это обратиться в комиссию.
Суть оспаривания
кадастровой стоимости земельного участка состоит в установлении данной
стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка на основании п.3
ст.66 Земельного кодекса РФ.
Успешное оспаривание
кадастровой стоимости земельного участка позволяет уменьшить сумму земельного
налога, размер арендной платы и выкупной стоимости земельного участка в
несколько раз.
К примеру, в августе
текущего года решением комиссии по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской
области была определена кадастровая стоимость земельного участка в размере
восьми миллионов рублей, вместо двадцати одного миллиона рублей, так как
отличие рыночной стоимости объекта от его кадастровой стоимости составляла 63%
согласно отчету об оценке, а в ноябре - в размере пяти миллионов рублей, вместо
восемнадцати миллионов рублей, так как отличие рыночной стоимости объекта от
его кадастровой стоимости составляла 70% согласно отчету об оценке.
Физические лица могут
выбирать, куда обращаться - в суд или в
комиссию, а юридические лица обязаны сначала обратиться именно в комиссию.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в
течение одного месяца. В случае успешного оспаривания величина налога будет
изменена не только за следующие налоговые периоды, но и за год, в котором было
подано заявление на оспаривание.
По закону есть два
основания для оспаривания кадастровой стоимости. Первое - если при кадастровой
оценке использовались неверные сведения об объекте недвижимости, например,
неправильная площадь. Второе - если кадастровая стоимость выше рыночной.
Если кадастровая
стоимость земельного участка выше рыночной - необходимо узнать кадастровую
стоимость и дату ее установления, заказав справку о кадастровой стоимости. Чтобы
понять, есть ли основания для оспаривания, собственнику нужно сравнить эту
стоимость с рыночной, которая действовала на момент установления кадастровой
стоимости. Для подтверждения рыночной стоимости потребуется заказать отчет у
независимых оценщиков. Для корректного сравнения важно заказывать оценку
рыночной стоимости на ту дату, на которую была установлена кадастровая
стоимость. Если результаты оценки расходятся более чем на 30%, то необходимо
дополнительно получить экспертное заключение от саморегулируемой организации, в
которой состоит оценщик, выдавший отчет.
Теперь можно подать
заявление о пересмотре кадастровой стоимости. К нему потребуется приложить
нотариально заверенную копию документа, подтверждающую право собственности,
отчет об оценке рыночной стоимости, справку о кадастровой стоимости и
экспертное заключение.
В случае
положительного решения комиссии кадастровая стоимость будет пересмотрена.
За текущий год комиссия
по оспариванию кадастровой стоимости в Астраханской области приняла к
рассмотрению 582 заявления, решение об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 321
заявления, о невозможности изменения - в отношении 261 заявления.
Если комиссия отказала
в пересмотре кадастровой стоимости, можно обратиться в суд города федерального
значения, областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной
области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по
определению кадастровой стоимости, либо государственного органа, определившего
кадастровую стоимость, предварительно составленным исковым заявлением.
К исковому заявлению о
пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить справку о кадастровой
стоимости с указанием даты, на которую определена кадастровая стоимость, копию
свидетельства о праве собственности на объект (если заявителем является
собственник), заверенную нотариально, отчет оценщика о рыночной стоимости
объекта на ту же дату, на которую проведена кадастровая оценка, экспертное
заключение саморегулируемой организации оценщиков, решение комиссии об отказе в
пересмотре, копию платежки или иного документа об уплате госпошлины.
Суд обязан рассмотреть
исковое заявление в течение двух месяцев со дня его получения. В случае
необходимости суд вправе привлечь к участию в деле специалистов нужного
профиля, вызвать оценщика для дачи пояснений и даже назначить экспертизу.
Если суд своим
решением изменил кадастровую стоимость земельного участка, то в резолюции
решения указывается новая кадастровая стоимость, затем эти сведения вносятся в
государственный кадастр недвижимости.
Дополнительно хотелось
бы отметить, что с 1 января 2017 года вступают в силу новые правила оспаривания
кадастровой стоимости, согласно которым, юридические лица смогут обращаться в
суд, минуя комиссию. Список необходимых для обращения документов станет меньше,
а именно, не понадобится экспертиза отчета. Согласно новому законодательству
оценку будут проводить бюджетные учреждения, а также появится новая процедура
исправления ошибок на стадии утверждения кадастровой стоимости. В период с 1
января 2017 года по 1 января 2020 года будет введен мораторий на установление
новой кадастровой стоимости объектов недвижимости, то есть будет применяться
кадастровая стоимость, действующая с 1 января 2014 года.
Более подробно с
порядком обращения в Комиссию можно ознакомиться на официальном сайте
Росреестра или по телефону 8 (800) 100 34 34.