ПРАВИЛА БЕЗОПАСНОСТИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Приобретение объекта недвижимости является ответственной сделкой. При её осуществлении необходимо учитывать множество правил, регулирующих различные этапы процедуры. Каждое из них устанавливается действующим законодательством и направлено на предотвращение махинаций мошенников.

Есть некоторые различия при покупке жилья на так называемых «первичных и вторичных рынках» недвижимости. И в обоих случаях есть свои нюансы.

Итак, что касается «правил безопасности» при покупке жилья на «первичном рынке». В данном случае рекомендуется проверить историю застройщика, как давно он на рынке, в порядке ли у него документы на землю, на строительство. Советуем так же проверить исходно-разрешительную документацию. Для этого можно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, в которой будет указан арендатор или же собственник земельного участка, используемого под строительство. Так же будет указана информация о том, есть ли какие - то ограничения, обременения, аресты или запреты. Либо можно заказать выписку о переходе прав. Эти данные предоставляются любому гражданину. Необходимо проверить название и реквизиты застройщика в разрешении на строительство и в проектной документации. В обоих документах должно быть указано одно и то же юридическое лицо. Так же стоит проверить разрешения на присоединения к сетям коммуникаций.

Внимательно изучите договор купли-продажи, все условия. Нужно особое внимание уделить срокам сдачи дома в эксплуатацию. Потому как если застройщик не уложится в срок, можно будет потребовать компенсацию.

Обратите внимание на акт приема – передачи, проверяйте все досконально: окна, двери, отделку, котлы, счетчики и тд.

            При покупке квартиры на «вторичном рынке» недвижимости советуем придерживаться следующего плана:

 1. Проверка документов:

Убедитесь, что собственник квартиры предоставляет оригиналы правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на квартиру, и данные в документах на квартиру соответствуют данным в паспорте. Если собственник менял имя, фамилию, и в настоящее время имеются отличия от данных, указанных в правоустанавливающих документах, то собственник должен запросить справку об этом из паспортного стола.

Также рекомендуем заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить: кто сейчас владеет квартирой, на основании каких документов, есть на квартире аресты и/или обременения.

Если в сделке участвует не владелец квартиры, а его представитель - тщательно изучите ещё и его полномочия по доверенности. Проверьте, может ли он расписываться за собственника квартиры, заключать договор купли-продажи, регистрировать переход права и получать деньги.

В случае если квартира была приобретена в браке, необходимо проверить какие права есть у супруга. Если нет брачного контракта, либо раздела имущества, необходимо запросить письменное согласие супруга на продажу квартиры. Иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке.

2. Проверяем наличие несовершеннолетних собственников:

Особое внимание нужно обратить на то, кто является собственником квартиры. Если собственником является несовершеннолетний гражданин – это не страшно, но может создать некоторые сложности.

Сделки купли – продажи недвижимости с несовершеннолетними собственниками регламентируются Конституцией РФ, Гражданским и Семейным Кодексами, а так же    ФЗ № 48, касающегося опеки и попечительства.

Нужно проверить была ли квартира приватизирована (включены ли дети в число собственников); не были ли родители лишены родительских прав; имеются ли у органов попечительства претензии к семье, продающей квартиру.

При купле – продаже такой квартиры, органы опеки обычно защищают права ребенка, поэтому, как правило, обязывают родителей одновременно с продажей старой квартиры купить новую, в которой ребенок обязан получить долю, не меньше старой. А так же не должны ухудшиться условия его проживания (площадь квартиры, ремонт, расстояние до школы и прочее).

При такой продаже, либо при смене места органы опеки обяжут родителей перечислить средства на покупку квартиры на счет ребенка, и только после того, как родители найдут подходящую квартиру, они делают запрос в органы опеки и те перечисляют средства. Затем родители обязаны отчитаться и предоставить документы о правах на новую квартиру.

3. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире:

Для этого вам нужна выписка из домовой книги, из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован. Эти сведения вы можете попросить предоставить владельца квартиры. До сделки необходимо выяснить, куда переезжают собственники и лица, состоящие на регистрационном учете в квартире. Если не приобретается альтернативное жилье, рекомендуем настоять на снятии с регистрационного учета до сделки купли-продажи квартиры.

 4. Изучаем договор:

Внимательно изучите предложенный к подписанию договор купли - продажи. Необходимо проверить паспортные данные, адрес объекта, который является предметом сделки, а также отражает ли договор все договоренности сторон.

5. Проверяем, есть ли долги:

Попросите у продавца квитанции, подтверждающие оплату коммунальных платежей за квартиру, электроэнергию, телефон, необходимо проверить все счетчики на предмет пломб. И, наверное, самое главное – выяснить, производит ли продавец взносы за капитальный ремонт дома, так как, если обязанность платить за коммунальные платежи возникает с момента возникновения права собственности, то обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

* При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

 6. Уточняйте психическое здоровье продавца 

Не нужно стесняться просить у собственника справку о его психическом здоровье, во избежание проблем в будущем. Ведь сделка, заключенная с человеком, у которого есть психические отклонения, может быть признана недействительной.

Подобный документ указывает на то, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере, уточняет эксперт.

Покупателю лучше всего запросить справки на всех собственников квартиры, а также на супругов, которые не всегда являются собственниками недвижимости (речь может идти о разделе совместно нажитого супругами имущества). Неадекватность продавца квартиры является одним из поводов для расторжения сделки в судебном порядке.

7. Передавайте деньги после оформления документов